Net Operating Income (NOI) – Immobilienkennzahl
Definition
Das Net Operating Income (NOI) ist der jährliche Bruttoertrag einer Immobilie nach Abzug aller Betriebskosten — vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen — und ist die Basis für Cap Rate, DSCR und Immobilienwertermittlung.
Was ist das NOI?
Das Net Operating Income ist die wichtigste Ertragskennzahl für Gewerbeimmobilien. Es misst den operativen Cashflow einer Immobilie — bevor Finanzierungskosten und Steuern abgezogen werden. Das NOI macht Immobilien unabhängig von ihrer Finanzierungsstruktur vergleichbar.
Berechnung
NOI = Bruttoertrag - Leerstandsverluste - Betriebskosten
Bestandteile des Bruttoertrags:
- Mieteinnahmen (Basis- und Umsatzmieten)
- Parkplatzgebühren, Werbeflächen, sonstige Erträge
Abzuziehende Betriebskosten:
- Grundsteuer, Versicherungen
- Verwaltungskosten, Hausmeister, Reinigung
- Reparaturen und Instandhaltung
NICHT abzuziehen: Zinskosten, Tilgung, AfA, Einkommensteuer
Rechenbeispiel
Eine Gewerbeimmobilie erzielt 800.000 Euro Bruttojahresmieteinnahmen. Leerstandsverluste betragen 40.000 Euro. Betriebskosten 160.000 Euro.
NOI = 800.000 - 40.000 - 160.000 = 600.000 Euro
Anwendung
- Immobilienwert: Wert = NOI / Cap Rate = 600.000 / 6 % = 10 Mio. Euro
- DSCR: Schuldentilgungsdeckung = NOI / jährlicher Schuldendienst
- FFO-Basis: Ausgangspunkt für REIT-Bewertungen
Same-Store NOI Growth
REITs und Immobiliengesellschaften berichten 'Same-Store NOI Growth': Das NOI-Wachstum im Bestandsportfolio (ohne Zukäufe). Gilt als Qualitätsindikator für die Ertragsstärke des bestehenden Portfolios.
Dieser Eintrag dient der Information und stellt keine Anlageberatung dar. Investitionen in Wertpapiere sind mit Risiken verbunden. Bitte konsultieren Sie bei Anlageentscheidungen einen qualifizierten Finanzberater.