Cap Rate – Kapitalisierungsrate bei Immobilien
Definition
Die Cap Rate (Kapitalisierungsrate) setzt den jährlichen Nettoertrag einer Immobilie ins Verhältnis zum Kaufpreis und gibt die Rendite einer Immobilien-Investition ohne Fremdkapitaleinfluss wider.
Was ist die Cap Rate?
Die Capitalization Rate (Cap Rate) ist eine der grundlegendsten Kennzahlen bei der Immobilienbewertung. Sie gibt an, welche Rendite ein Investor auf Basis des aktuellen Nettoertrags relativ zum Kaufpreis erzielt — unabhängig von Finanzierungsstruktur.
Berechnung
Cap Rate = Net Operating Income (NOI) / Immobilienwert × 100 %
Beispiel: Eine Büroimmobilie generiert einen NOI von 500.000 Euro und wird für 10 Millionen Euro angeboten. Cap Rate = 500.000 / 10.000.000 = 5,0 %
Interpretation
- Niedrige Cap Rate (z. B. 3–4 %): Toplagen, stabile Mieter, wenig Risiko — teuer bewertet, aber sicher
- Hohe Cap Rate (z. B. 7–9 %): Periphere Lagen, höheres Risiko — günstiger bewertet, aber risikoreicher
- Cap Rates steigen wenn Immobilienpreise fallen (oder Zinsen steigen)
Cap Rate und Zinsniveau
Cap Rates korrelieren stark mit Zinsniveaus. Als Faustregel: Der 'Spread' zwischen Cap Rate und 10-Jahres-Staatsanleihe sollte 150–250 Basispunkte betragen. Stieg der 10J-Zins 2022 von 0 % auf 4 %, mussten Cap Rates mitsteigen — Immobilienpreise fielen entsprechend.
Grenzen der Cap Rate
- Berücksichtigt keine Finanzierungskosten (Leverage-Effekt ignoriert)
- Kein Wachstum einkalkuliert (statische Kennzahl)
- Setzt stabilen NOI voraus — bei Leerstand oder Mietausfällen verfälscht
Dieser Eintrag dient der Information und stellt keine Anlageberatung dar. Investitionen in Wertpapiere sind mit Risiken verbunden. Bitte konsultieren Sie bei Anlageentscheidungen einen qualifizierten Finanzberater.