Debt Service Coverage Ratio (DSCR) – Schuldentilgungsdeckung
Definition
Die Debt Service Coverage Ratio (DSCR) zeigt, wie viele Male ein Immobilienprojekt seinen jährlichen Schuldendienst (Zinsen + Tilgung) mit dem operativen Cashflow decken kann — Mindestanforderung von Banken ist meist 1,20.
Was ist die DSCR?
Die Debt Service Coverage Ratio ist eine Liquiditätskennzahl, die Banken und Anleger nutzen, um die Schuldentragfähigkeit einer Immobilieninvestition zu beurteilen. Sie gibt an, ob der Cashflow die Kreditverpflichtungen trägt.
Berechnung
DSCR = Net Operating Income (NOI) / Annual Debt Service
Annual Debt Service = Jährliche Zinszahlungen + Jährliche Tilgungsleistungen
Beispiel: NOI 600.000 Euro, jährlicher Schuldendienst 450.000 Euro. DSCR = 600.000 / 450.000 = 1,33
Interpretation
- DSCR > 1,0: Cashflow übersteigt Schuldendienst (positiver Überschuss)
- DSCR = 1,0: Cashflow deckt genau den Schuldendienst (kein Puffer)
- DSCR < 1,0: Cashflow reicht nicht aus — Eigenkapitalnachschuss nötig
Banken fordern typischerweise eine DSCR von mindestens 1,20–1,25 als Sicherheitspuffer.
Sensitivitätsanalyse
Vorsichtige Investoren prüfen die DSCR unter Stressszenarien: Was passiert bei 10 % Leerstandssteigerung? Was bei 1 % Zinssteigerung (wenn variabel)? Ein DSCR von 1,30 bei Normalmiete kann bei 15 % Leerstand unter 1,0 fallen.
Global vs. Immobilien-DSCR
Bei REITs und großen Portfolios wird die DSCR auf Portfolioebene berechnet. Einzelobjekt-Risiken können durch starke andere Objekte ausgeglichen werden.
Abgrenzung zu LTV
LTV misst Verschuldungsgrad (Bilanz), DSCR misst Cashflow-Deckung (GuV). Beide Kennzahlen ergänzen sich bei der Kreditwürdigkeitsprüfung.
Dieser Eintrag dient der Information und stellt keine Anlageberatung dar. Investitionen in Wertpapiere sind mit Risiken verbunden. Bitte konsultieren Sie bei Anlageentscheidungen einen qualifizierten Finanzberater.