Immobilienfonds: Indirekt in Immobilien investieren
Definition
Ein Immobilienfonds ermöglicht Anlegern, indirekt in ein diversifiziertes Portfolio aus Gewerbe-, Wohn- oder gemischten Immobilien zu investieren — offene Immobilienfonds bieten börsentägliche Liquidität (mit Einschränkungen), geschlossene sind illiquide aber potentiell renditestarke Beteiligungen.
Was ist ein Immobilienfonds?
Ein Immobilienfonds bündelt Kapital vieler Anleger, um gemeinsam in Immobilien zu investieren. Da der direkte Immobilienkauf für die meisten Anleger zu kapitalintensiv ist, bieten Immobilienfonds einen zugänglichen Weg zur Immobilienanlage — mit Beträgen ab wenigen hundert Euro.
Offener vs. geschlossener Immobilienfonds
| Merkmal | Offener Immobilienfonds | Geschlossener Immobilienfonds |
|---|---|---|
| Anleger | Unbegrenzt | Begrenzte Anzahl |
| Liquidität | Börsentäglich (mit Fristen) | Illiquide bis Laufzeitende |
| Laufzeit | Unbegrenzt | Befristet (10–20 Jahre) |
| Mindestanlage | Ab ca. 50 € (Sparplan) | Oft 5.000–10.000 € |
| Regulierung | UCITS / KAGB | AIFMD / KAGB |
| Renditepotenzial | Moderat (2–4 % p.a.) | Höher, aber illiquide |
Offene Immobilienfonds investieren in ein diversifiziertes Portfolio aus typischerweise Büro-, Einzelhandels- und Logistikimmobilien. Bekannteste Vertreter in Deutschland: Deka-ImmobilienEuropa, UniImmo, Commerz Real Hausinvest.
Geschlossene Immobilienfonds sind unternehmerische Beteiligungen an einem einzelnen Projekt (z. B. einem Bürokomplex oder Pflegeheim). Das Kapital ist bis zur Auflösung gebunden.
REITs als Alternative
Real Estate Investment Trusts (REITs) sind börsennotierte Immobiliengesellschaften — liquider als offene Immobilienfonds, aber auch schwankungsanfälliger. In Deutschland gibt es seit 2007 G-REITs. ETFs auf REIT-Indizes (z. B. FTSE EPRA/NAREIT) bieten breit gestreute Immobilienexposure.
Mindesthaltefristen bei offenen Immobilienfonds
Seit der Finanzkrise 2008/09, als viele offene Immobilienfonds die Rücknahme von Anteilen aussetzen mussten, gelten strenge Fristen:
- Mindesthaltefrist: 24 Monate ab Kauf
- Kündigungsfrist: 12 Monate vor Rückgabe
Anteile können an der Börse jederzeit gehandelt werden, oft aber mit Abschlag auf den NAV.
Bewertung nach VÖB
Die Immobilien in offenen Fonds werden nach dem Sachwertverfahren durch unabhängige Gutachter bewertet — in Deutschland nach den Richtlinien des Verbands öffentlicher Banken (VÖB). Dies führt zu einer gedämpften, verzögerten Wertentwicklung im Vergleich zu börsennotierten Immobilienaktien.
Aktuelle Marktlage (2025/2026)
Der Zinsanstieg 2022–2024 hat offene Immobilienfonds unter Druck gesetzt: Steigende Finanzierungskosten drücken Immobilienbewertungen. Mehrere Fonds mussten Abwertungen vornehmen. Anleger sollten die Ausschüttungsrendite, den Vermietungsstand und den Fremdkapitalanteil (Loan-to-Value) genau prüfen.
Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine Anlageberatung dar. Investitionen in Wertpapiere sind mit Risiken verbunden. § 34 WpHG.